Piata imobiliara, propice pentru investitiile pasive

Investitiile pasive sunt foarte atractive pentru cei care detin sume mari de bani, un domeniu numai bun pentru un castig sigur dovedindu-se a fi in ultimii ani piata imobiliara. Prin simpla speculatie s-a putut castiga in medie 300 de euro pe metru patrat, adica 24.000 de euro la o locuinta de 80 de metri patrati.
Explozia preturilor pe piata imobiliara este explicata de analistii imobiliari prin cresterea economica inregistrata in ultimii ani, integrarea in Uniunea Europeana si cererea mai mare decat oferta. La acesti factori se adauga valuri de muncitori si studenti, care nu sunt rezidenti ai Bucurestiului, dar care au nevoie de locuri de cazare. Nu este de neglijat nici aprecierea leului fata de euro, care a contribuit la cresterea preturilor.
Astfel, daca la sfarsitul lunii decembrie pretul mediu pe metru patrat depasea timid 1.200 de euro, acum trece cu usurinta de 1.500 de euro. La un apartament de 60 de metri patrati se observa printr-un calcul simplu un castig mediu de 18.000 de euro. La acest venit se poate adauga o chirie lunara perceputa de cel putin 300 de euro, ajungandu-se la 20.000 de euro in buzunar, rapid si fara efort. Cu o singura conditie insa, aceea ca apartamentul sa fie cumparat de mai mult de trei ani, vanzarea unui apartament inainte de aceasta perioada fiind impozitabila. Astfel, de la 1 ianuarie 2007 impozitul este de 3% din valoarea proprietatii, cand aceasta nu depaseste 200.000 de lei (circa 58.000 de euro) si de 2% plus o suma fixa de 4.000 de lei (aproximativ 1.175 euro), cand valoarea proprietatii depaseste limita de 200.000 de lei.
Modificarea Codului Fiscal nu a dus insa numai la o scadere a profitabilitatii in cazul vanzarii inainte de trei ani de la achizitionare, ci si la o noua crestere a preturilor. Potrivit reprezentantilor de pe piata imobiliara, vanzatorii si-au luat masuri de siguranta si au facut din impozit un nou motiv de crestere a preturilor. Astfel, impozitul este platit indirect, voit sau nevoit, tot de catre cumparatori.
In alta ordine de idei, cresterea s-a observat inca de la inceputul anului, la sfarsitul lui ianuarie fata de sfarsitul lui decembrie pretul mediu pe metru patrat luand un avans de circa 4%, potrivit analizei realizate de ZF.
In urmatoarele luni cresterea s-a accentuat, astfel ca din decembrie pana in martie pretul mediu pe metru patrat a luat un avans de 16%, ajungand la 1.430 de euro. Deci, numai in trei luni, castigul mediu pentru un apartament de 80 de metri patrati ar fi putut fi de 4.400 de euro.
In urmatoarele trei luni s-a mai inregistrat o crestere de 10%, astfel ca pana in luna iunie s-a adaugat circa 27% la pretul din decembrie al imobilelor. Desi de la luna la luna cresterile nu par foarte mari, acestea sunt constante si adauga considerabil la pretul apartamentelor, precum si la veniturile proprietarilor.
Nu numai proprietarii care detin locuinte in zona centrala a Capitalei au avut de castigat, ba dimpotriva.
Intrucat cele mai mari cresteri au fost inregistrate in zonele mai deparate de centru precum 13 Septembrie, Lacul Tei, Mihai Bravu, Militari, Vitan, 1 Mai sau Colentina, proprietarii apartamentelor din aceste zone au fost cei mai avantajati. In unele dintre aceste zone, de exemplu 13 Septembrie, cresterile in primele sase luni ale anului au fost de aproape 50%, adica preturile din decembrie au crescut cu inca jumatate.
Astfel, daca un proprietar de apartament de 70 de metri patrati in 13 Septembrie putea incasa la sfarsitul anului trecut intre 70.000 si 80.000 de euro din vanzare, acum poate obtine peste 110.000 de euro, inregistrand astfel un profit de cel putin 30.000 de euro in jumatate de an. Daca apartamentul a fost cumparat de mai putin de trei ani si vandut in iunie la pretul de 110.000 de euro, impozitul perceput a fost de 3.375 de euro, astfel ca profitul a fost in acest caz de circa 25.000 de euro.
Una dintre cele mai mici cresteri s-a consemnat in Unirii, unde preturile erau deja foarte ridicate, Zona Unirii alaturi de Calea Dorobantilor fiind si cele mai scumpe din Bucuresti. Astfel, din decembrie pana in iunie un proprietar de apartament in Unirii putea castiga in medie 7.000 de euro. Daca apartamentul era cumparat de mai putin de trei ani la un pret de vanzare de 160.000 de euro, se plateste un impozit de 4.375 de euro, astfel ca profitul nu mai e decat de 2.500 de euro.
Apartamentele de trei camere au inregistrat una dintre cele mai mari cresteri in prima jumatate a anului curent. Potrivit reprezentantilor agentiilor imobiliare, acest lucru se explica prin faptul ca cei care au achizitionat apartamente au fost interesati in primul rand de pretul pe metru patrat care este mai scazut in cazul apartamentelor mari, chiar daca acestea sunt mult mai scumpe per ansamblu.
Spre exemplu, o garsoniera in zona Dristor de 30 de metri patrati costa cel putin 50.000 de euro, potrivit site-ului anuntul.ro, astfel ca pretul pe metru patrat depaseste cu usurinta 1.600 de euro, in timp ce pretul mediu pe metru patrat ajunge in aceeasi zona la un apartament cu trei camere la 1.400 de euro. Altfel spus, detinatorii de apartamente mari au fost avantajati in acest an. Investitiile in imobiliare au fost foarte profitabile in ultimii trei ani, pretul apartamentelor dublandu-se in majoritatea zonelor Bucurestiului. In urmatoarea perioada investitiile in imobiliare ar putea fi in continuare profitabile, avand in vedere si relaxarea politicii de creditare.
Pe termen lung insa, se asteapta o calmare a cresterii la apartamentele vechi, ca urmare a finalizarii proiectelor rezidentiale. E destul de greu de estimat insa cand se va produce acest lucru, avand in vedere ca, desi s-au anuntat multe proiecte rezidentiale, nu se stie insa cate din ele vor fi finalizate si cand. Pana atunci, castigurile din proprietati imobiliare sunt consistente si atrag in continuare investitori.

Stil de viață