RETAIL O’CLOCK. Justyna Bartosz, NEPI Rockcastle: Mai e loc de branduri noi, regiunea e interesantă. Polonia și România sunt primele țări din regiune pe lista retailerilor. Cine lipsește?
Experiență, comunitate și bunăstare.
Experiență, comunitate și bunăstare. Acestea sunt cele trei cuvinte pe care Justyna Bartosz, group head of leasing, NEPI Rockcastle, cel mai mare investitor și dezvoltator de centre comerciale din zona Europei Centrale și de Est, le folosește pentru a descrie mallul prezentului. Ea adaugă că centrul comercial s-a transformat, mai ales postpandemie, nu doar într-un loc unde vii să cumperi produse și să ai acces la diverse servicii, ci și într-un loc de întâlnire, unde oamenii vor să petreacă mai mult timp împreună. Ce înseamnă asta?
„Mallurile sunt locuri în jurul cărora se construiesc comunități. Oamenii vor să petreacă tot mai mult timp la mall, însă trebuie să fie mediul potrivit. De aceea, noi investim constant pentru a adapta centrele noastre acestor cerințe“, explică executivul care are o experiență de aproape 20 de ani în retail. Ea ocupă astăzi poziția de group head of leasing la NEPI Rockcastle, coordonând echipele de leasing din toate cele opt piețe unde investitorul e prezent.
Schimbările din societate, modificările obiceiurilor de consum, cele mai noi tendințe la nivel de concepte, totul se vede în lumea centrelor comerciale, o lume unde se simte și amprenta noilor generații, dar și cea a celor mai tinere branduri.
„Industria noastră se găsește la intersecția tuturor acestor segmente, a tuturor acestor oameni. E un domeniu care conectează multe altele, fiind la rândul său influențat de factori variați. Este interesant că suntem un domeniu care nu doar urmează trenduri, ci și le creează, le modelează“, explică executivul polonez care a urmat studii economice la Varșovia, pentru ca apoi să se specializeze pe real-estate.
Spune că în această industrie fiecare zi e diferită și complexă. Nu există „normă“ și „normal“. Călătoriile fac parte din fișa postului, mai ales că reprezentanții echipei de leasing trebuie să construiască și să mențină relațiile cu retailerii centrelor comerciale, dar și să fie într-o continuă căutare de inspirație.
„Avem 57 de proprietăți în portofoliu și trebuie ca în permanență să păstrăm relațiile cu chiriașii existenți și să legăm altele cu potențiali noi parteneri de business.“ Așadar, echipa Justynei Bartosz este cea care discută constant cu reprezentanții brandurilor pentru a afla ce planuri au, ce strategii pun în aplicare și pentru a merge împreună mai departe.
„Investim mult în proprietățile noastre. În următorii cinci ani avem un buget de 788 mil. euro, resurse care vor fi direcționate și către renovări și extinderi de proiecte deja existente, dar și către noi dezvoltări.“ Scopul este acela de a transforma centrele comerciale în locuri mai atractive atât pentru chiriași, cât și pentru clienții finali. Un proiect emblematic în curs de extindere este chiar mallul Promenada din Capitală, la care se vor adăuga 55.400 mp de noi spații comerciale, birouri, un teatru și, posibil, un hotel. Termenul de finalizare este finalul anului 2026.
„Avem o prezență puternică în Europa Centrală și de Est, focusul nostru fiind centrele comerciale amplasate în orașele mari.“
În această regiune, mallurile reprezintă principala destinație de shopping, comerțul stradal nefiind puternic dezvoltat în niciuna dintre țări, iar un motiv îl reprezintă istoria, crede executivul NEPI Rockcastle. De altfel, nici dezvoltatorul nu vrea să parieze pe stradal, ci pe malluri și pe proiecte mixed-use, ce aduc laolaltă retail și rezidențial, office și hoteluri.
„Există loc de dezvoltare în regiune. Indicatorii-cheie macroeconomici arată că Europa Centrală și de Est este bine poziționată pentru o creștere accelerată în viitor.“
Avansul va fi mai alert decât cel din Occident unde piețele și economiile sunt mai saturate, respectiv mai mature. Chiar în interiorul regiunii există diferențe.
Spre exemplu, Polonia e o piață saturată pe segmentul mallurilor mari, nu prea mai ai unde să construiești, motiv pentru care NEPI Rockcastle a pariat pe achiziții, două fiind parafate chiar pe final de an, în Wroclaw, Magnolia Park (100.000 mp), și Katowice, Silesia City Center (88.000 mp).
„Piața din România e foarte bine dezvoltată deja, dar mai e loc de extindere sau de noi dezvoltări, cel puțin în anumite orașe.“
România este foarte interesantă și pentru companiile poloneze, dat fiind că e o piață mare, unde consumatorii au apetit pentru shopping. „Puterea de cumpărare pe plan local crește, iar românii sunt pasionați de branduri și sunt atenți la trenduri și la cele mai noi tehnologii. Ei sunt mai pasionați de modă și pun mai mare accentul pe modul cum arată față de consumatorii din alte țări, care au tendința de a fi mai pragmatici.“
Asta vine și din faptul că ies mai mult în oraș, spune Justyna Bartosz. În Polonia există în continuare obiceiul ca oamenii să se întâlnească acasă. Vine din trecut, dar e și un obicei influențat de iernile mai friguroase și de vremea mai rea din sezonul rece.
În România, aproape tot shoppingul se întâmplă la mall. În pandemie și imediat după, a crescut puternic comerțul online, dar între timp lumea a revenit în offline. Executivul NEPI Rockcastle afirmă că astăzi nu mai e de ajuns să fii prezent doar într-un singur mediu, ai nevoie de ambele canale și de o integrare perfectă între ele.
„Se vorbea într-o vreme despre faptul că a apus era mallurilor, dar nu e deloc așa. E o perioadă foarte bună pentru acest tip de proiecte, mai ales în regiune. Două treimi dintre consumatori preferă cumpărăturile în centrele comerciale mai degrabă decât în online, pentru oferte și experiențe memorabile, mai exact un mod plăcut de a petrece timpul liber alături de prieteni sau familie. Sigur, conceptele evoluează în permanență.“
Ea spune că unele branduri care până recent își concentrau atenția pe online, acum vorbesc despre necesitatea de a avea și magazine fizice. Oamenii vor să atingă, să testeze, să discute. Vor valoare adăugată. Iar offline-ul permite brandurilor să ofere asta prin design, prin evenimente sau prin colecții dedicate și ediții limitate.
În acest context, și mallurile se adaptează. „Spre exemplu, în cazul Arena Mall din Budapesta, am renovat foodcourt-ul pentru a găzdui și concepte noi. La fel, la Arena Centar din Zagreb am mutat și modernizat zona de food court. Ne adaptăm la ceea ce își doresc noile generații și noile tipologii de consumatori, și anume concepte slow-food sau a la carte.“
Stilul de viață al clienților este în permanentă schimbare, ei acordă mai multă atenție bunăstării, timpului liber, nu mai doresc ca totul să se întâmple pe fast-forward. Însă, în același timp, vor comoditate, spații bine amenajate, care le permit să-și satisfacă rapid nevoile de cumpărături, economisind timp și pentru alte activități.
Prin urmare, ei caută locuri în care să petreacă timp cu cei dragi și să se poată ocupa, de asemenea, de cumpărăturile zilnice de bază sau de serviciile bancare, de sănătate sau de înfrumusețare.
„În trecut, mallurile erau dominate de conceptele de modă. Acum, circa 40% din cifra de afaceri a centrelor noastre comerciale din cele opt țări sunt generate de fashion. Vedem că se dezvoltă segmente precum health & beauty, food & beverages, entertainment.“
Mixul echilibrat de chiriași depinde de mărimea centrului comercial, de poziționarea lui, de competiție, de regiune. La fel și mixul pe segmente de preț. Spre exemplu, un proiect de mari dimensiuni poate găzdui și retaileri de tip low cost/ discount, și mass market, și premium. Altfel, adaptezi conceptul.
Justyna Bartosz spune că în Europa brandurile de lux merg mai puțin în mall. Asta se întâmplă mai degrabă în Orientul Mijlociu și Asia. În regiune și în Occident, e mai degrabă un model de business pentru stradal. Totuși, mărcile premium migrează către centre comerciale.
Printre cele mai noi nume din portofoliul grupului în România se numără Rituals – brand care a intrat, în premieră, pe piața locală cu un magazin în centrul comercial Mega Mall București, Victoria Secret’s (tot în Mega Mall) – „dorit de mulți consumatori“ – și Lefties. Aceasta din urmă este o marcă a grupului Inditex, care deține și Zara și care a intrat în România la final de 2023 în proiectul Promenada din Craiova. Recent, a fost deschis un al doilea spațiu în Shopping City Ploiești. Alte deschideri notabile în portofoliul grupului în România în 2024 includ Bath & Body Works tot în Mega Mall, Cineplexx în Promenada Craiova și noi concepte în Promenada Mall, cum ar fi designerul local Murmur și brandul de orologie Longines.
„Mai e loc de branduri noi, regiunea e interesantă și există potențial de creștere din punct de vedere macroeconomic. Brandurile care au venit aici sunt mulțumite de rezultatele obținute.“
Polonia și România sunt primele țări din regiune pe lista retailerilor – atât prin prisma populației, cât și a datelor macroeconomice.
Când vine vorba de noi nume, Justyna Bartosz preciează că NEPI Rockastle merge către retaileri, dar se întâmplă și mișcarea în sens invers. „Suntem o destinație pentru branduri atât din Europa, din Occident, cât și din Asia. Cel mai recent exemplu este un retailer low cost, MR DIY, care și-a început expansiunea în Europa prin deschiderea primului magazin în centrul comercial Platan, Zabrze din Polonia, fiind urmat de noi unități tot în Polonia. Mai mult, lanțul se pregătește deja să intre și în celelalte proprietăți ale noastre situate în alte țări din CEE.“
Dacă ar fi să numească însă câteva branduri care nu sunt încă aici – în România – și care și-ar găsi locul?
„În momentul de față suntem deja în discuții să aducem branduri noi în portofoliul nostru, însă nu le putem numi momentan. Uniqlo, Arket, Lululemon și Alo Yoga sunt printre primele mărci la care mă gândesc acum și care ar fi primite cu mare entuziasm de clientii noștri“, conchide Justyna.
Justyna Bartosz, group head of leasing, NEPI Rockcastle: „Există loc de dezvoltare în regiune. Indicatorii-cheie macroeconomici arată că Europa Centrală și de Est este bine poziționată pentru o creștere accelerată în viitor.“
„Retail o’clock“ este un proiect derulat de După Afaceri Premium în parteneriat cu NEPI Rockcastle care își propune să evidențieze cele mai noi și vibrante tendințe din industria locală a retailului.
Citește și în ediția tipărită nr. 184, Octombrie 2026 — gratuit pentru abonații ZF. Vezi ediția
București, ce bine că ești! Cum arată un city break în Capitală la recomandarea Anei Rubeli? „Aș începe cu zona Cotroceni, apoi Icoanei-Ioanid, aș continua pe străzile din jurul bulevardului Dacia, apoi spre Armenească și Cartierul Evreiesc”
Cristina Roșca, După Afaceri Premium: București, ce bine că ești!
